Eigenkapital: Wie wichtig ist das Ersparte bei der Immobilienfinanzierung?

Es gibt bekanntlich nicht nur hier bei uns in der Hansestadt zahlreiche Menschen, die sich lieber heute als morgen den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten. Eine Immobilie kostet allerdings nach wie vor viel Geld, sodass sich die eigenen vier Wände für die meisten nur mit einer durchdachten Immobilienfinanzierung realisieren lassen.

Bevor man jedoch über einen derart hohen Kredit nachdenkt, sollte man im ersten Schritt herausfinden, wie viel Geld man selbst in die Finanzierung mit einbringen kann – also wie hoch das eigene Eigenkapital ist.

Der Kauf eines Hauses beziehungsweise einer Eigentumswohnung gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben und ist für viele Menschen eng mit der persönlichen Zukunftsplanung verbunden – zum Beispiel, wenn es um Familiengründung, mehr Platz für Kinder oder die Absicherung im Alter geht. Nach Jahren stark steigender Preise, vor allem in Ballungsräumen wie Hamburg, haben sich viele Märkte zwar etwas beruhigt, gleichzeitig sind die Zinsen im Vergleich zur früheren Niedrigzinsphase wieder deutlich höher. Dadurch schauen Banken heute genauer hin, wie viel Eigenkapital eingebracht wird.

Allerdings: Je höher die Darlehenssumme, desto höher die monatlichen Belastungen. Wer günstigere Konditionen und dementsprechend sowohl bei den Zins- als auch bei den Tilgungsraten sparen möchte, muss zumindest einen Teil der Kaufkosten aus der eigenen Tasche finanzieren. Hierbei spricht man im Allgemeinen von Eigenkapital – aber was ist das eigentlich genau? Welche Vermögenswerte zählen als Eigenkapital? Und wie viel Geld sollte man idealerweise selbst in die Immobilienfinanzierung einfließen lassen, um von möglichst günstigen Konditionen profitieren zu können?

Was genau zählt als Eigenkapital beim Immobilienkauf?

• Bargeld
• Geld auf Giro-, Festgeld- und Tagesgeldkonten
• Wertpapiere (Aktien, Fonds etc.)
• Zuteilungsreife Bausparverträge
• Lebensversicherungen (die dann allerdings aufgelöst und ausgezahlt werden müssen)
• Geld aus privaten Darlehen (vom Arbeitgeber, innerhalb der Familie, von Freunden usw.)
• Fördermittel, wie beispielsweise von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (kurz KfW)
• Sonstige Wertgegenstände (Gold, Münzen, Gemälde und dergleichen)

Hinweis: Streng genommen sind Fördermittel und private Darlehen kein klassisches Eigenkapital, werden von vielen Banken aber als eigenkapitalähnliche Mittel positiv in die Finanzierung einbezogen.

Wie hoch sollte der Eigenkapitalanteil optimalerweise sein?

Um von möglichst niedrigen Zins- und Tilgungssätzen bei der Baufinanzierung profitieren zu können, sollte der Käufer mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus der eigenen Tasche finanzieren können. Wenn die Traumimmobilie in Hamburg also beispielsweise 350.000 Euro kostet, sollten im Optimalfall rund 70.000 Euro bis 105.000 Euro als Eigenkapitalanteil zur Verfügung stehen. Neben den geringeren Finanzierungskosten profitiert der Hauskäufer darüber hinaus auch von einer deutlich schnelleren Tilgung und einem geringeren Restschuldrisiko (zum Beispiel im Falle eines Notverkaufs).

Wichtig: Da bei der Finanzierung einer Immobilie stets auch Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage, Umzugs- und Modernisierungskosten) in Höhe von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises entstehen, die in der Regel nicht durch den klassischen Immobilienkredit abgedeckt werden, sollte man diese nach Möglichkeit ebenfalls mit dem eigenen Kapital finanzieren.

Sonderfall Eigenleistungen

Die Eigenleistungen – häufig auch Muskelhypothek genannt – stellen eine weitere und zudem überaus praktische Möglichkeit dar, um die Kosten einer Immobilienfinanzierung zu senken, da sie von den meisten Kreditinstituten zum Eigenkapital hinzugezählt werden. Allerdings können in der Regel nur rund 10 Prozent der gesamten Kreditsumme (beziehungsweise bis zu 30.000 Euro) durch derartige Eigenleistungen abgegolten werden.

Gut zu wissen: Handwerker mit einer entsprechenden Ausbildung können sich unter Umständen sogar noch mehr anrechnen lassen. Zu den Eigenleistungen beim Bau beziehungsweise bei der Renovierung zählen übrigens sämtliche Maler-, Abriss-, Garten- und Fliesenlegerarbeiten, die von dem Kreditnehmer selbst und von dessen Freunden und Verwandten durchgeführt werden. Aber Achtung: Wer sich Unterstützung von der Familie oder Bekannten holt, sollte unter allen Umständen auf einen ausreichenden Versicherungsschutz (Stichwort Bauherrenhaftpflicht) achten.

Immobilienfinanzierung ganz ohne Eigenkapital?

Grundsätzlich ist eine Immobilienfinanzierung auch mit sehr wenig oder ganz ohne Eigenkapital möglich. Einige Banken bieten sogenannte Vollfinanzierungen an, bei denen der gesamte Kaufpreis und teilweise sogar die Kaufnebenkosten über ein Darlehen abgedeckt werden.

Allerdings fallen die Zinsen dabei in der Regel höher aus und die monatliche Rate wird spürbar größer, weil die komplette Summe finanziert werden muss. Wer aktuell noch kein oder nur wenig Eigenkapital hat, sollte daher prüfen, ob ein Kauf wirklich schon sinnvoll ist, da bereits vergleichsweise kleine Eigenkapitalbeträge die Konditionen deutlich verbessern können. Ein guter Ansatz ist, zunächst ein konkretes Sparziel (zum Beispiel Kaufnebenkosten plus einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises) festzulegen und dieses über einen festen monatlichen Sparplan zu erreichen.

Kleiner Spartipp: Zusätzliche Einnahmen wie Urlaubs- oder Weihnachtsgeld, Boni oder Steuerrückerstattungen können gezielt genutzt werden, um das Eigenkapital schneller aufzubauen.