Hauskauf: Wie viele Kompromisse sollte man wirklich akzeptieren?

Das Budget – wo Kompromisslosigkeit zentral sein sollte

Jeder bekommt für einen Hauskauf nur einen bestimmten Maximalbetrag, bezogen auf sein finanzielles Standing und den Wert des Gebäudes. Das ist allerdings der einzige finanzielle Kompromiss, den man akzeptieren sollte.Innerhalb dieses Rahmens sollte man nicht anfangen, die eigene Belastungsgrenze schönzurechnen.

Wenn die monatliche Rate nur tragbar ist, solange wirklich nichts passiert, ist sie zu hoch. Denn bei einem Haus passiert immer etwas, selbst wenn Architektur und Technik durchhalten: Versicherungen werden teurer, Energiekosten steigen, Lebenshaltungskosten klettern, der neue Job bedeutet vielleicht finanzielle Einbußen.

Vor der Suche sollte deshalb klar sein, welcher Kaufpreis realistisch ist. Dazu gehören nicht nur Eigenkapital und monatliche Rate, sondern auch Kaufnebenkosten, Modernisierung, Rücklagen, Umzug, neue Möbel und laufende Kosten. Wer früh eine Baufinanzierung für den Hauskauf vergleichen lässt, bekommt ein deutlich besseres Gefühl dafür, welcher finanzielle Rahmen dauerhaft tragbar ist – und wo Wunschdenken beginnt.

Gerade in begehrten Lagen ist die Versuchung groß, "noch ein bisschen" draufzulegen. Doch beim Budget ist zu viel Kompromissbereitschaft gefährlich. Ein hässliches Bad kann man später erneuern. Eine Finanzierung, die jeden Monat zu eng sitzt, zieht sich dagegen wie ein schlechter Teppich durch die nächsten Jahrzehnte.

Wo Kompromisse nicht weh tun

Viele Häuser verlieren bei der Besichtigung Punkte, weil sie altmodisch wirken. Dunkle Holzdecken, Fliesen in zweifelhaften Farbtönen, Teppichböden aus einer Ära, in der selbst in Hamburgs feinsten Restaurants noch geraucht wurde oder Küchen, die so alt sind, dass ihr Look heute ein Retro-Revival feiert. Das alles kann abschrecken, ist aber häufig kein guter Grund, ein Haus sofort abzuschreiben.

Optische Mängel sind oft die dankbarsten Kompromisse, weil sie sich später vergleichsweise gut ändern lassen.

Diese Dinge lassen sich ändern

• Wandfarben und Tapeten Bodenbeläge
• Alte Innentüren Küchenfronten Einfache Badoptik
• Leuchten und Schalterprogramme Gartenaufteilung
• Kleinere Schönheitsreparaturen

Natürlich kostet auch das Geld. Aber solche Arbeiten lassen sich häufig zeitlich strecken. Man muss nicht am ersten Tag nach dem Einzug das ganze Haus in einen Katalogzustand versetzen. Wer etwas Geduld hat, kann vieles nach und nach anpassen. Sofern es wirklich nur Optik ist, lässt sich fast alles verschmerzen.

Wo Kompromisse gefährlicher werden

Deutlich vorsichtiger sollte man dagegen bei allem sein, was tief ins Gebäude greift. Dach, Heizung, Elektrik, Fenster, Dämmung, Keller, Leitungen und Statik sind keine Details, die man mal eben an einem langen Wochenende erledigt. Hier wird aus Kompromiss schnell Kostenrisiko.

Solche Punkte müssen nicht automatisch gegen einen Kauf sprechen. Ein sanierungsbedürftiges Haus kann eine gute Entscheidung sein, wenn Lage, Preis und Grundsubstanz stimmen. Auch ein fehlendes Arbeitszimmer lässt sich vielleicht durch einen ausgebauten Dachboden ersetzen oder ein Wanddurchbruch verschieben.

Aber dann muss diese Arbeit ehrlich eingepreist werden. "Das machen wir irgendwann“ ist bei Dach, Heizung oder Elektrik realistisch nicht möglich – selbst wenn man energetische Sanierungspflichten nach einem Hauskauf völlig ignoriert.

Gerade bei älteren Häusern ist daher ein Bausachverständiger sinnvoll – denn seine Expertise kann helfen, teure Fehlentscheidungen zu vermeiden. Und wo es um Raumanzahl, Zuschnitt und ähnliche Basics geht, kann ein Architekt verraten, was möglich und sinnvoll ist – und zu welchem Preis.

Wo Kompromisslosigkeit fast alternativlos ist

"Lage kann man nicht renovieren." Man kann ein Haus umbauen, modernisieren, dämmen, streichen und erweitern. Aber man kann es nicht mal eben an eine ruhigere Straße stellen.

Deshalb sollte man bei Lagekompromissen besonders vorsichtig sein. Dazu gehören jedoch nicht nur Stadtteil oder Ort. Ein Haus kann auf Fotos traumhaft aussehen und trotzdem im täglichen Leben nerven, wenn der Arbeitsweg zu lang, die Straße zu laut oder der nächste Supermarkt nur mit dem Auto erreichbar ist.

Kritische Lagefaktoren

• Dauerhaft starker Verkehrslärm
• Ungünstige Pendelzeiten
• Fehlender öffentlicher Nahverkehr
• Schlechte infrastrukturelle Versorgung
• Schwierige Nachbarschaft
• Ungünstige Grundstückslage
• Fehlende Stellplätze
• Wenig Tageslicht oder schlechte Ausrichtung

Manche dieser Dinge fallen bei einer Sonntagsbesichtigung kaum auf. Deshalb lohnt es sich, ein interessantes Haus zu verschiedenen Zeiten anzuschauen: Morgens, abends, werktags, vielleicht sogar bei Regen. Klingt übertrieben, ist aber deutlich angenehmer, als nach dem Kauf festzustellen, dass die augenscheinlich ruhige Straße jeden Morgen zur Schleichweg-Autobahn wird.

Kompromiss oder Warnsignal?

Ein guter Kompromiss ist bewusst gewählt. Ein schlechter Kompromiss wird verdrängt. Deshalb sollte man sich bei jedem größeren Abstrich ein paar nüchterne Fragen stellen:

Wenn die Antwort mehrfach unangenehm wird, ist Vorsicht angebracht. Dann geht es vielleicht nicht mehr um einen Kompromiss, sondern um ein Warnsignal.

Wünsche und Realitäten sortieren: Die Muss-Sollte-Nett-Einteilung

Ferner sollte man danach seine Wünsche und die häuslichen Realitäten sortieren. Dabei hilft die Muss-Sollte-Nett-Einteilung:

Diese Sortierung schützt vor zwei Fehlern. Man sagt nicht zu früh Nein, nur weil ein Haus altmodisch wirkt. Und man sagt nicht zu spät Nein, obwohl ein wichtiger Punkt eigentlich nicht passt.

Und sowieso gilt: Das perfekte Haus ist fast schon ein Einhorn, ein mythisches Wesen, das kaum jemand je gesehen hat. Denn selbst, wenn ein Bau beim Einzug in jeglicher Hinsicht den eigenen Wünschen entspricht, können sich diese Wünsche mit der Zeit schlichtweg ändern – und sei es nur, weil man merkt, dass die so toll aussehende, stumpfmatte Küche in der Praxis einen Putzaufwand bereitet, den einem kein Küchenmagazin, kein anderer Besitzer und kein Verkäufer ehrlich ins Gesicht gesagt hat.