Haus in Hamburg geerbt: Und jetzt?

Hamburg gehört zu den attraktivsten Städten Deutschlands. Wer hier ein Haus geerbt hat, darf sich - trotz des wohl eher unschönen Hintergrundes - glücklich schätzen. Aber was genau ist jetzt hinsichtlich Steuern und weiterführender Kosten zu beachten? Und: Wann lohnt sich der Verkauf des Hauses, wann die Vermietung? Oder möchte man vlt. auch selber in dem Haus wohnen? Wir bringen ein wenig Licht in den dicht bewachsenen Dschungel aus Fragen und helfen damit hoffentlich bei der Entscheidungsfindung. 

Haus in Hamburg geerbt, © iStock.com/bee32
Haus in Hamburg geerbt, © iStock.com/bee32

Erbschaftsteuer bei geerbter Immobilie

Ob Erbschaftssteuer fällig wird, hängt vom Wert des Hauses ab. Und davon, in welchem Verwandtschaftsverhältnis man zum Erblasser steht. 

  • Bei Ehegatten und Lebenspartnern gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro.
  • Kinder erben bis zu 400.000 Euro steuerfrei.
  • Enkel müssten bei einem Betrag über 200.000 Euro Steuern zahlen.
  • Bei Eltern und Großeltern des oder der Verstorbenen wäre das Erbe bei einem Betrag bis 100.000 Euro steuerfrei.
  • Der Freibetrag aller weiteren Erben liegt bei gerade einmal 20.000 Euro. 

Das Erbe wird im immer im Gesamten betrachtet. Wer beispielsweise als Ehepartner/in ein Haus im Wert von 450.000 Euro sowie weitere Vermögenswerte in Höhe 80.000 Euro erbt, kommt auf ein Gesamterbe von 530.000 Euro. Abzüglich des Freibetrages von 500.000 Euro, wären in diesem Beispiel Steuern auf 30.000 Euro zu entrichten. Weil Ehepartner/innen Steuerklasse 1 zugeordnet sind und das steuerrelevante Erbe unter 75.000 Euro liegt, würde das Finanzamt eine Steuerlast von 7 Prozent ansetzen. 

Je nach Verwandtschaftsgrad (dieser entscheidet über die Steuerklasse) und Höhe des Erbes liegen die Steuersätze zwischen 7 und 50 Prozent. 

Steuerlast mindern durch Immobilienbewertung

Weil das Finanzamt zur Ermittlung der Steuerlast einen konkreten Wert braucht, wird der Verkehrswert der Immobilie geschätzt. Allerdings fällt die Schätzung durch das Finanzamt in vielen Fällen zu hoch aus. Um die Steuerlast zu senken, kann es sich deshalb lohnen, selber ein Verkehrswertgutachten bei einem Hamburger Sachverständigenbüro in Auftrag zu geben. Das ist das gute Recht jedes Erben. 

Allerdings gibt es auch Pflichten. So muss das Erbe dem zuständigen Finanzamt innerhalb von drei Monaten gemeldet werden. Ein Überschreiten dieser Frist könnte als Steuerhinterziehung gewertet werden und empfindliche Strafen nach sich ziehen. 

Sonderfall vermietete Immobilien

Sollte es sich bei der Immobilie und ein vermietetes Objekt handeln, wird der Wert über das Ertragswertverfahren ermittelt. Bei der Ermittlung der Steuerlast berücksichtigt das Finanzamt bei fremdgenutzten Objekten lediglich 90 Prozent des so ermittelten Verkehrswerts.

Haus verkaufen, vermieten oder selber nutzen?

Was mit dem geerbten Haus passiert, ist selbstverständlich eine ganz persönliche Entscheidung. Dabei spielt sicher die persönliche Lebenssituation die größte Rolle, ebenso wie der konkrete Immobilienwert.

Entscheidet man sich für den Verkauf, sollte man versuchen, den Wert des Hauses vorab zu steigern. Insbesondere barrierefreie Umbauten wie der Einbau eines Treppenlifts oder die Sanierung des Badezimmer maximieren den möglichen Ertrag. Die Investitionskosten lassen sich steuerlich geltend machen durch zinsgünstige KfW-Kredite oder weitere Fördermittel für barrierefreie Umbauten finanzieren.

Wichtig: Falls zwischen dem Erwerb und Verkauf des Hauses weniger als 10 Jahre liegen, fällt Spekulationssteuer an. Stichtag ist nicht der Zeitpunkt des Erbantritts, sondern das Datum, an dem der Erblasser Eigentümer der Immobilie wurde. Der Verkaufserlös ist zusätzlich (ab 600 € Gewinn) zu versteuern.

Weiterführende Kosten:

  • Erbschein (wird beim zuständigen Amtsgericht beantragt)
  • Grundbuchänderung durch Notar (nur bei Nicht-.Verkauf der Immobilie)

Erbe ausschlagen?

Nicht immer ist das Erbe ein Gewinn. Denn neben Sachwerten werden auch Schulden, Hypotheken, Bürgschaften und Co vererbt. Will man sein Erbe ausschlagen, muss man gemäß § 1944 Absatz 1 BGB binnen 6 Wochen eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Amtsgericht abgeben. Andernfalls gilt das Erbe als akzeptiert. Eine Teilannahme bzw. Teilausschlagung ist nach § 1950 BGB unwirksam.

Erbengemeinschaft

Falls man die Hamburger Immobilie nicht alleine, sondern als Erbengemeinschaft erbt, haben alle Parteien das gleiche Mitspracherecht, wenn es darum geht, was mit dem Haus oder der Wohnung passiert. Kann man sich nicht auf die Auszahlung weiterer Berechtigten oder den einvernehmlichen Verkauf einigen, droht der nicht-einvernehmliche Verkauf - zum Beispiel durch eine vom Gericht angeordnete Zwangsversteigerung

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